COMMENT ESTIMER SON APPARTEMENT

Comment calculer la valeur de vente de votre maison ?

Estimer son appartement est une tâche difficile car plusieurs facteurs doivent être évalués, notamment l’âge de la maison.

Estimer son appartement par  l’évaluation relative

La méthode la plus couramment utilisée pour estimer son appartement est l’évaluation relative. Pour calculer la valeur d’un bien immobilier selon cette méthode, on utilise comme échelle le prix d’autres biens immobiliers situés à proximité et présentant des caractéristiques similaires, en appliquant à la fin différentes corrections de valeur en fonction des différences qui peuvent exister avec les appartements qui ont été comparés.

Exemple d’évaluation d’un bien immobilier selon la méthode de l’évaluation relative

Estimer son appartement de 100 m2 dans un quartier central de Lyon 2, construit en 1970 et doté d’un garage.  L’appartement a besoin d’une petite rénovation d’environ 20 000 euros.

Nous savons que dans la région, vous payez environ 6 000 euros par m2 pour des appartements de taille moyenne et de caractéristiques similaires sans garage et sans besoin de rénovation.

Pour estimer son appartement, nous multiplions sa surface par le prix du mètre carré, ce qui nous donne un total de 600 000 euros. À ce prix, nous soustrayons les dépenses nécessaires à sa rénovation, ce qui donne 580 000 euros. Environ 60 000 euros sont payés pour les garages dans cette zone, nous ajouterons donc la valeur du garage pour obtenir la valeur totale de l’appartement.

Le résultat de la valeur du bien au moyen de l’évaluation relative est de 640 000 euros.

Pourquoi l’évaluation relative n’est-elle pas recommandée pour estimer son appartement?

La méthode d’évaluation relative est la plus couramment appliquée, mais elle pose un gros problème, à savoir que cette méthode ne tient pas compte d’une éventuelle surévaluation des prix des biens immobiliers que nous utilisons dans la comparaison.

L’utilisation de cette méthode pour évaluer les appartements a conduit de nombreux épargnants à perdre beaucoup d’argent lors de l’achat de maisons pendant la dernière bulle immobilière en ayant une mauvaise idée de leur valeur réelle.

Comme vous pouvez le voir, cette méthode peut être utilisée pour spéculer sur les propriétés, mais si ce que nous voulons, c’est calculer la valeur intrinsèque réelle d’une propriété, nous devons utiliser la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie.

Estimer son appartement par l’actualisation des flux de trésorerie

La méthode la plus appropriée pour estimer son appartement est l’actualisation des flux de trésorerie, qui repose sur la capitalisation de la rentabilité attendue du bien en fonction du rendement exigé. Pour ce faire, nous devons tenir compte à la fois des revenus et des dépenses futurs que le bien générera.

Le taux d’actualisation que nous appliquerons sera la rentabilité requise que nous espérons obtenir de notre investissement. Le taux d’actualisation sera subjectif, et dépendra principalement de 2 facteurs

  • Les alternatives d’investissement dont nous disposons
  • Le risque intrinsèque d’investir dans l’immobilier

Nous exigerons un rendement plus élevé de nos investissements immobiliers lorsque les autres possibilités d’investissement seront plus rentables, et vice versa. De même, nous exigerons un rendement plus élevé des maisons dont les revenus sont moins stables ou qui sont exposées à des risques plus importants (juridiques, fiscaux, naturels, etc.).